Aspectos legales a considerar
En materia de plazos de la Locación, la ley 23.091, establece un plazo mínimo de 3 años para los inmuebles que no sean destinados a vivienda, con la salvedad de los alquileres temporarios por fines turísticos.
Con la aparición de la inflación y/o la fuerte alza de los cánones locativos, se hizo de uso frecuente acordar un precio total por todo el tiempo que dure la locación y establecer que el mismo se desdoble en forma ascendente al inicio de cada nuevo año. Resultando así un canon para el 1er año, otro para el segundo y otro para el 3er año. Otra opción es incluir una cláusula de renegociación periódica del precio que puede ser cada 6 o 12 meses, y de los parámetros que serán tenidos en cuenta para determinarlo.
Este tipo de cláusulas de renegociación deben ser redactadas con sumo cuidado para no caer en la prohibición de indexar que establece la Ley 25.561 modificatoria de la Ley 23.928, cuyo artículo 7 reformado en su parte pertinente dispone: "...En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuera su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley."
Es aconsejable, no sólo en este tipo de contratos, establecer expresamente un procedimiento alternativo de resolución de conflictos, para evitar que una diferencia de criterio termine en una disputa judicial, con el consiguiente perjuicio económico y relacional que ello supone.
Considero que el instituto de la Mediación es el procedimiento de resolución de diferencias más adecuado para estos casos por su celeridad, economía y los efectos del acuerdo arribado en esta instancia.
Las garantías personales que individualizaban algún inmueble del garante han dado paso a otro tipo de avales como los bancarios o los seguros de caución.
Es importante negociar el alquiler de un local conociendo la multiplicidad de aspectos legales, contables y financieros que conllevan al éxito de una empresa de cualquier talle o envergadura.
Recomendación
Para la locación de un inmueble que se alquile conjuntamente con un fondo de comercio, se debe celebrar un contrato de locación y además realizar el procedimiento legal de cesión de los derechos del fondo.